Rechtlicher Hintergrund der Ferienwohnnutzung: Abgrenzung bei Ferienwohnungen zwischen Dauerwohnen und Ferienwohnen im Bauplanungsrecht
Die Frage, ob eine Wohnung als Ferienwohnung genutzt werden darf, ist bauplanungsrechtlich von erheblicher praktischer Bedeutung. In vielen Gemeinden kollidiert die touristische Nutzung von Wohnraum mit den planungsrechtlichen Zielsetzungen der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Während das Dauerwohnen typischerweise der zentralen Zweckbestimmung eines Wohngebiets entspricht, kann eine Nutzung als Ferienwohnung aufgrund der kurzfristigen Vermietung an ständig wechselnde Gäste eine eigenständige Nutzungsart darstellen.
Besonders restriktiv ist die Situation in reinen Wohngebieten gemäß § 3 BauNVO. Diese Gebiete sollen nahezu ausschließlich dem dauerhaften Wohnen dienen. Touristische Nutzungen sind dort grundsätzlich nur ausnahmsweise zulässig und bedürfen regelmäßig einer ausdrücklichen Genehmigung oder Nutzungsänderung.
Vor diesem Hintergrund stellt sich häufig die Frage, wie eine Baugenehmigung für ein Wohngebäude auszulegen ist: Erfasst sie nur das Dauerwohnen oder kann sie auch eine Nutzung als Ferienwohnung umfassen? Mit dieser Problematik hatte sich das Oberverwaltungsgericht Niedersachsen in seinem Beschluss vom 04.03.2026 – 1 LA 64/25 zu befassen.
Darum ging es genau: Nutzungsuntersagung wegen Ferienwohnnutzung
Die Kläger sind Eigentümer eines Grundstücks, das mit einem Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten bebaut ist. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans aus dem Jahr 1964, der für diesen Bereich ein Reines Wohngebiet (WR) festsetzt.
Die ursprüngliche Baugenehmigung aus dem Jahr 2007 betraf den Neubau eines Wohnhauses mit sechs Wohneinheiten und einem Nebengebäude. Im Jahr 2008 beantragten die Bauherren einen Nachtrag zur Baugenehmigung, der sich im Wesentlichen auf bauliche Änderungen bezog, etwa eine Standortänderung des Gebäudes, den Wegfall des Kellergeschosses sowie den Einbau zusätzlicher WC-Anlagen in den Spitzböden.
Im Rahmen dieses Nachtragsverfahrens erklärte der Bauherr in einem Schreiben an die Bauaufsichtsbehörde, die Wohnungen seien für jeweils vier Personen ausgelegt und sollten an ständig wechselnde Feriengäste vermietet werden. Dieses Schreiben wurde Teil der Verwaltungsakte und mit einem Grünstempel „Akte“ versehen.
Eine ausdrückliche Genehmigung einer Ferienwohnnutzung wurde jedoch weder beantragt noch erteilt.
Die Eigentümer nutzten die Wohnungen gleichwohl über Jahre hinweg als Ferienwohnungen. Im Jahr 2021 untersagte die Bauaufsichtsbehörde diese Nutzung durch Bescheid und ordnete die sofortige Vollziehung an. Zur Begründung führte sie aus, das Gebäude sei ausschließlich zum Dauerwohnen genehmigt worden. Eine Nutzung als Ferienwohnungen stelle daher eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar.
Die hiergegen erhobene Klage blieb vor dem Verwaltungsgericht Stade ohne Erfolg. Gegen das Urteil beantragten die Eigentümer die Zulassung der Berufung beim Oberverwaltungsgericht Niedersachsen.
Rechtliche Würdigung des Oberverwaltungsgerichts
Das Oberverwaltungsgericht Niedersachsen lehnte den Antrag auf Zulassung der Berufung ab und bestätigte damit die Entscheidung der Vorinstanz.
Maßgeblich sind der Bauantrag und die genehmigten Bauvorlagen
Das Gericht stellte zunächst klar, dass sich der Inhalt einer Baugenehmigung grundsätzlich nach dem Bauantrag des Bauherrn bestimmt. Ergänzend sind die genehmigten Bauvorlagen heranzuziehen, soweit diese durch einen entsprechenden Genehmigungsvermerk – regelmäßig in Form eines Grünstempels mit Genehmigungsvermerk – Bestandteil der Genehmigung geworden sind.
Im vorliegenden Fall war das Vorhaben in allen maßgeblichen Unterlagen eindeutig als „Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit sechs Wohneinheiten“ bezeichnet worden. Eine touristische Nutzung war weder im Bauantrag noch in der Baubeschreibung enthalten.
Auch die Nachtragsgenehmigung aus dem Jahr 2008 bezog sich ausschließlich auf bauliche Änderungen. Eine Nutzungsänderung zur Ferienwohnnutzung war dort nicht vorgesehen.
Erläuterndes Schreiben ist kein Antrag auf Nutzungsänderung
Die Kläger argumentierten, aus ihrem Schreiben vom Mai 2008 ergebe sich zumindest konkludent ein Antrag auf Genehmigung der Ferienwohnnutzung.
Dem folgte das Gericht nicht. Nach Auffassung des OVG handelt es sich bei der dort enthaltenen Formulierung, wonach die Wohnungen an Feriengäste vermietet werden sollen, lediglich um eine beschreibende Erläuterung. Eine solche Aussage könne nicht als Antrag auf Nutzungsänderung verstanden werden.
Insbesondere könne ein lediglich erläuterndes Schreiben den klar umrissenen Inhalt des Bauantrags nicht nachträglich erweitern.
Bedeutung des Grünstempels
Ein zentraler Punkt der Entscheidung betrifft die Bedeutung des Grünstempels in Bauakten. Die Kläger hatten argumentiert, durch die Stempelung ihres Schreibens sei dieses zum Bestandteil der Baugenehmigung geworden.
Das Gericht stellte hierzu klar, dass zwischen zwei unterschiedlichen Funktionen zu unterscheiden ist:
Ein Grünstempel mit Genehmigungsvermerk macht Bauvorlagen zum Bestandteil der Baugenehmigung.
Ein Grünstempel „Akte“ dokumentiert hingegen lediglich, dass ein Dokument Teil der Verwaltungsakte ist.
Da das streitige Schreiben lediglich einen Aktenstempel trug, konnte daraus keine Genehmigung der Ferienwohnnutzung abgeleitet werden.
Ferienwohnen ist nicht automatisch vom Wohnbegriff umfasst
Das Oberverwaltungsgericht bestätigte zugleich seine bisherige Rechtsprechung zur Auslegung von Wohnnutzungen. Danach kann eine Genehmigung für ein Wohngebäude zwar im Einzelfall sowohl Dauerwohnen als auch Ferienwohnen umfassen. Dafür müssen jedoch besondere Anhaltspunkte vorliegen, etwa in der Genehmigung selbst oder im Genehmigungsverfahren.
Solche Anhaltspunkte fehlten hier vollständig. Das Gericht betonte daher, dass eine Genehmigung für ein Wohnhaus grundsätzlich als Genehmigung für Dauerwohnen zu verstehen ist.
Bauplanungsrechtliche Unzulässigkeit der Ferienwohnnutzung
Hinzu kam, dass sich das Grundstück in einem reinen Wohngebiet nach § 3 BauNVO befindet. Ferienwohnungen können dort regelmäßig nicht als kleine Beherbergungsbetriebe zugelassen werden, wenn keine typischen beherbergungsrechtlichen Dienstleistungen erbracht werden.
Damit war die Nutzung nicht nur formell rechtswidrig, sondern ihre Genehmigungsfähigkeit war auch keineswegs offensichtlich.
Der Antrag auf Zulassung der Berufung wurde daher abgelehnt; das Urteil des Verwaltungsgerichts wurde rechtskräftig.
Bedeutung der Entscheidung für die Praxis
Die Entscheidung verdeutlicht, wie strikt Gerichte den Genehmigungsinhalt einer Baugenehmigung auslegen. Für die Praxis ergeben sich mehrere wichtige Konsequenzen:
Eine Genehmigung für ein Wohngebäude bedeutet regelmäßig Genehmigung von Dauerwohnen.
Eine Ferienwohnnutzung stellt häufig eine eigenständige Nutzungsart dar.
Sie bedarf daher regelmäßig einer ausdrücklichen Genehmigung oder Nutzungsänderung.
Bloße Hinweise in Bauunterlagen oder Begleitschreiben reichen hierfür nicht aus.
Besonders in reinen Wohngebieten ist eine Ferienwohnnutzung zudem planungsrechtlich häufig nicht zulässig.
Handlungsempfehlung für Eigentümer und Projektentwickler
Eigentümer sollten bereits im Baugenehmigungsverfahren eindeutig festlegen, welche Nutzung vorgesehen ist. Wer eine Immobilie als Ferienwohnung betreiben möchte, sollte dies ausdrücklich im Bauantrag und in der Baubeschreibung dokumentieren und eine entsprechende Nutzungsänderung beantragen.
Wird eine Ferienwohnnutzung ohne entsprechende Genehmigung aufgenommen, drohen Nutzungsuntersagungen, Zwangsgelder und gegebenenfalls kostspielige verwaltungsgerichtliche Verfahren.
Beratung im öffentlichen Baurecht
Fragen zur Zulässigkeit von Ferienwohnungen, zur Ferienwohnnutzung, zur Auslegung von Baugenehmigungen, zu Nutzungsänderungen oder zur Abwehr bauaufsichtlicher Maßnahmen erfordern eine fundierte verwaltungsrechtliche Analyse.
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