OVG Magdeburg: Die Nutzung eines Campingplatzes bleibt untersagt.

Ein Campingplatz benötigt als bauliche Gesamtanlage eine Baugenehmigung – Genehmigungen für einzelne Gebäude auf dem Platz genügen nicht.

Zum Hintergrund: Genehmigungspflicht und Abgrenzung

Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Magdeburg hatte mit Beschluss vom 25. September 2025 (Az. 2 M 83/25) über die Rechtmäßigkeit einer behördlichen Nutzungsuntersagung zu entscheiden, die einen seit Jahrzehnten betriebenen Campingplatz betraf. Zentral war die Frage, ob eine derartige Anlage ohne ausdrückliche Building permit fortgeführt werden darf, wenn für einzelne Gebäude – wie etwa ein Sanitärhaus – Genehmigungen vorliegen.

Die Richter machten deutlich, dass ein Campingplatz keine bloße Ansammlung einzelner Bauten ist, sondern als eigenständige bauliche Gesamtanlage gilt. Er fällt daher unter die Regelungen der Bauordnung, hier des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) und bedarf als solcher einer formellen Genehmigung. Einzelne Genehmigungen für Nebengebäude genügen nicht, um die Nutzung der gesamten Anlage rechtlich zu legitimieren.

Darum ging es genau: Jahrzehnte der Nutzung und Umgestaltungen

Der Eigentümer war seit 2011 Mitinhaber eines am Großen Sch-See gelegenen Areals, das bereits seit Anfang der 1990er-Jahre als Campingplatz betrieben worden war. Über die Jahre kam es zu erheblichen baulichen Veränderungen. Neben einem bereits 1992 genehmigten Sanitärgebäude wurden zahlreiche neue Anlagen errichtet: eine Gaststätte mit Kiosk, rund zwanzig ortsfest aufgestellte Mobilheime, mehrere sogenannte Finnhütten, also Nurdachhäuser sowie eine Vielzahl eingehauster Wohnwagen, die als Dauercamper genutzt wurden.

Eine Baugenehmigung für die Gesamtanlage Campingplatz existierte jedoch nicht. Die zuständige Bauaufsichtsbehörde untersagte daher zunächst der damaligen Betreiberin die Nutzung. Nachdem diese ihre Tätigkeit eingestellt hatte, erging im Mai 2024 eine Nutzungsuntersagung unmittelbar gegen den Grundstückseigentümer. Trotz der behördlichen Verfügungen wurde der Platz weiter genutzt. Daraufhin griff die Behörde zu schärferen Mitteln: Sie versiegelte die Anlage, drohte Zwangsgelder an und veranlasste schließlich auch die Einstellung der Stromversorgung. Gegen diese Maßnahmen wandte sich der Eigentümer mit Widerspruch und Eilanträgen, die jedoch erfolglos blieben.

Die Entscheidung des OVG: beim Campingplatz überwiegt die formelle Illegalität

Das OVG Magdeburg bestätigte die Vorgehensweise der Bauaufsicht. Der Campingplatz sei eine eigenständige bauliche Anlage, die einer ausdrücklichen Genehmigung bedürfe. Dass für einzelne Gebäude – insbesondere das Sanitärhaus – eine Genehmigung vorliege, ändere daran nichts. Denn die Genehmigung einer Einzelanlage könne die fehlende Genehmigung der Gesamtanlage nicht ersetzen.

Auch ein Anspruch auf Bestandsschutz ließ sich nicht nachweisen. Der Eigentümer berief sich zwar auf die lange Nutzung sowie auf den Umstand, dass einzelne Bauten bereits zu DDR-Zeiten errichtet worden seien. Das Gericht stellte jedoch klar, dass derjenige, der sich auf Bestandsschutz beruft, diesen auch beweisen muss. Die bloße Duldung durch Behörden über Jahrzehnte hinweg begründet keinen rechtlichen Vertrauensschutz. Weder die Erteilung einer Einzelgenehmigung noch der frühere Erwerb der Grundstücke oder staatliche Fördermittel schaffen eine Genehmigungslage, die den weiteren Betrieb rechtfertigen könnte.

Die Untersagung war nach Auffassung des Gerichts auch verhältnismäßig. Gerade weil der Campingplatz nach den Umbauten seit 2011 nicht mehr identisch mit dem früheren Betrieb war, durfte die Behörde einschreiten. Auch die flankierenden Maßnahmen wie die Versiegelung des Geländes and the Abschaltung der Stromversorgung waren rechtmäßig. Das Gericht sah darin keine übermäßige Belastung, da die fortgesetzte Nutzung trotz Verbots unterbunden werden musste. Selbst das Sanitärhaus musste hiervon nicht ausgenommen werden, weil es funktional unmittelbar mit dem Betrieb des Campingplatzes verknüpft ist.

Bedeutung für die Praxis: Rechtssicherheit durch Genehmigungen schaffen

Die Entscheidung verdeutlicht, dass Betreiber und Eigentümer von Campingplätzen nicht auf alte Genehmigungen von Einzelobjekten oder langjährige Duldung vertrauen dürfen. Maßgeblich ist stets die formelle Genehmigung der Gesamtanlage. Ohne diese besteht ein erhebliches Risiko, dass die Nutzung untersagt und durchgesetzt wird – selbst wenn einzelne Gebäude genehmigt oder Fördermittel geflossen sind.

Für Eigentümer bedeutet dies, dass sie ihre Anlagen frühzeitig auf ihre baurechtliche Zulässigkeit überprüfen lassen sollten. Wer einen Campingplatz oder eine vergleichbare Freizeit- und Ferienanlage betreibt, muss sicherstellen, dass die baurechtlichen Voraussetzungen vollständig erfüllt sind. Andernfalls drohen nicht nur Nutzungsuntersagungen, sondern auch einschneidende Vollstreckungsmaßnahmen wie Versiegelungen oder die Unterbrechung der Stromversorgung.

Empfehlung unserer Kanzlei

Wir raten Eigentümern und Betreibern von Campingplätzen dringend dazu, die Genehmigungslage umfassend prüfen zu lassen. Einzelne Altgenehmigungen oder der Hinweis auf Bestandsschutz reichen nicht aus, um die Nutzung langfristig abzusichern. Wer rechtzeitig für Klarheit sorgt, vermeidet teure Verfahren, Zwangsgelder und Betriebsausfälle.

Die Experten von AVANTCORE RECHTSANWÄLTE in Stuttgart stehen Ihnen als kompetente Partner im öffentlichen Baurecht zur Seite. Wir unterstützen Sie dabei, bestehende Risiken zu identifizieren, Genehmigungsstrategien zu entwickeln und Ihre Anlagen rechtssicher aufzustellen.