Abbruch von Wohnraum: Möbliertes Apartmentkonzept scheitert als Ersatzwohnraum

Verwaltungsgericht Köln, Urteil vom 16. Oktober 2026 – 28 K 3595/24

Wer bestehende Wohnungen abbrechen und den Verlust durch einen Neubau ausgleichen möchte, muss mehr als eine ausreichende Ersatzfläche anbieten. Das vorgesehene Nutzungskonzept muss auch eine Wohnnutzung im zweckentfremdungsrechtlichen Sinne tragen. Grundsätzlich unbefristete Mietverträge mit sechsmonatiger Mindestmietdauer gewährleisten dies nicht.

Das Verwaltungsgericht Köln verneinte einen Genehmigungsanspruch, weil das angebotene Apartmentkonzept nach seiner Gesamtwürdigung auf vorübergehende Aufenthalte ausgerichtet war. Die Entscheidung verdeutlicht, dass die Anerkennung von Ersatzwohnraum wesentlich von Ausstattung, Vertragsgestaltung und Vermarktung abhängt.

Darum ging es genau: 22 Bestandswohnungen und ein größerer Ersatzneubau

Eine Eigentümerin beantragte die Genehmigung, drei Gebäude mit insgesamt 22 Wohnungen und rund 1.341 Quadratmetern Wohnfläche abzubrechen. Als Ersatz bot sie einen Neubau im Gemeindegebiet mit 48 Wohnungen und fünf Reihenhäusern auf insgesamt rund 1.836 Quadratmetern Wohnfläche an. Überwiegend waren Mikroapartments mit 21 bis 32 Quadratmetern vorgesehen.

Die Einheiten sollten vollständig möbliert und mit Internetzugang, Wäsche sowie Haushaltsutensilien ausgestattet vermietet werden. Bei Einzug war zusätzlich ein Begrüßungspaket mit Handtüchern, Bettwäsche und Toilettenpapier vorgesehen. Die Endreinigung konnten die Mieter selbst übernehmen oder gegen Entgelt durch den Vermieter durchführen lassen.

Geplant waren grundsätzlich unbefristete Mietverträge mit einer Mindestmietdauer von sechs Monaten. Die Abrechnung sollte verbrauchsabhängig erfolgen. Die Mieter sollten eine Wohnungsgeberbescheinigung erhalten und den Rundfunkbeitrag selbst entrichten.

Die Stadt lehnte den Antrag ab. Die Eigentümerin berief sich insbesondere auf die Möglichkeit eigenständiger Haushaltsführung, die längere vertragliche Bindung und den flächenmäßigen Ausgleich des Wohnraumverlusts. Das Verwaltungsgericht wies ihre Klage ab. Auch die angegriffene Verwaltungsgebühr von 2.250 Euro hielt es für rechtmäßig.

Warum auch der Abbruch einer Genehmigung bedarf

Die Beseitigung geschützten Wohnraums durch Abbruch stellt nach § 12 WohnStG NRW in Verbindung mit der Kölner Wohnraumschutzsatzung eine genehmigungsbedürftige Zweckentfremdung dar. Der Genehmigungsvorbehalt erfasst damit auch den endgültigen Verlust bestehender Wohnungen.

Nach § 13 Abs. 2 WohnStG NRW gleicht ein beachtliches Angebot zur Bereitstellung von Ersatzwohnraum das öffentliche Interesse an der Erhaltung des bisherigen Wohnraums regelmäßig aus. Voraussetzung sind unter anderem die Schaffung des Ersatzwohnraums innerhalb derselben Gemeinde, ein zeitlicher Zusammenhang mit der Zweckentfremdung, übereinstimmende Verfügungsberechtigung und eine mindestens gleich große Wohnfläche. Weitere Anforderungen betreffen den Standard und die Verfügbarkeit des Ersatzwohnraums für den Wohnungsmarkt.

Die Kammer ließ den Anspruch bereits an einer vorgelagerten Voraussetzung scheitern: Der angebotene Neubau war nach ihrer Würdigung nicht zu Wohnzwecken bestimmt. Auf die Flächenbilanz kam es danach nicht mehr an. Ein anderweitiges überwiegendes öffentliches oder berechtigtes privates Interesse am Abbruch war nach den Feststellungen des Gerichts weder geltend gemacht noch ersichtlich.

Sechs Monate Mindestmietdauer begründen keine Vermutung für Wohnen

Für den zweckentfremdungsrechtlichen Wohnbegriff stellt das Gericht auf die Nutzung als Heimstätte im Alltag ab. Ausgangspunkt sind eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts.

Diese Merkmale sind unter Berücksichtigung des besonderen Schutzzwecks des Zweckentfremdungsrechts auszulegen: der Erhaltung von Wohnraum zur ausreichenden Versorgung der Bevölkerung zu angemessenen Bedingungen. Leitbild ist nach der vom Gericht herangezogenen Rechtsprechung die klassische Mietwohnung.

Das Merkmal der Dauerhaftigkeit bezeichnet dabei keine feste zeitliche Mindestgrenze. Es unterscheidet häusliches Wohnen von einem vorübergehenden, übergangsweisen oder lediglich einem bestimmten Zweck dienenden Unterkommen. Auch eine Vermietung über mehr als sechs Monate kann deshalb außerhalb einer Wohnnutzung liegen.

Die Kammer setzt sich ausdrücklich von einer Aussage der Gesetzesbegründung ab. Eine Vermutung zugunsten des Wohnens bei einem Aufenthalt von mindestens sechs Monaten oder bei einem mindestens dreimonatigen Mietvertrag mit monatlicher Abrechnung erkennt sie unter Berufung auf die Rechtsprechung des OVG Nordrhein-Westfalen nicht an. Der in der Gesetzesbegründung verwendete Begriff des Lebensmittelpunkts habe keinen Eingang in das Gesetz gefunden.

Für die Praxis bedeutet dies: Auf die Vertrags- oder Aufenthaltsdauer allein lässt sich die rechtliche Einordnung nicht stützen. Ebenso wenig muss das Angebot als Fremdenbeherbergung einzustufen sein. Entscheidend bleibt, auf welchen Aufenthaltszweck das Vermietungsmodell objektiv ausgerichtet ist.

Ausstattung und Vertragsbedingungen als Indizien

Die Kammer bewertete die vollständige Möblierung und Haushaltsausstattung als Indizien für ein vorübergehendes Unterkommen. Nach ihrer Begründung bringen Personen, die eine Wohnung als dauerhafte Heimstätte beziehen möchten, üblicherweise eigene Möbel und weitere persönliche Habe mit.

Das Gericht schließt nicht aus, dass es Lebenssituationen gibt, in denen möblierte Wohnungen nicht nur vorübergehend angemietet werden. An der Indizwirkung der Möblierung ändert dies nach seiner Auffassung grundsätzlich nichts. Auch der Einwand, möblierte Wohnungen seien inzwischen weit verbreitet, veranlasste die Kammer zu keiner weiteren Aufklärung: Tatsächliche Marktentwicklungen seien für das normative Leitbild des Zweckentfremdungsrechts nicht maßgeblich.

Weitere Indizien sah das Gericht in der bereitgestellten Wäsche, dem Begrüßungspaket, dem Internetanschluss und der angebotenen Endreinigung. Hinzu kam ein detailliertes Designkonzept. Zwar schloss das Nutzungskonzept Veränderungen der Wohnungen nicht aus. Die Pflicht, bei Auszug den ursprünglichen Einrichtungszustand wiederherzustellen, ließ eine individuelle Gestaltung aus Sicht der Kammer jedoch wirtschaftlich kaum sinnvoll erscheinen.

Auch die gegenläufigen Umstände wurden gewürdigt. Die verbrauchsabhängige Abrechnung unterschied das Modell zwar von einer Pauschalmiete, konnte die übrigen Indizien aber nicht aufwiegen. Der Wohnungsgeberbescheinigung und der eigenständigen Entrichtung des Rundfunkbeitrags maß das Gericht für die Abgrenzung keine Aussagekraft bei. Die unbefristeten Verträge mit sechsmonatiger Mindestmietdauer führten ebenfalls zu keiner anderen Gesamtbewertung.

Auch Zielgruppen und Internetwerbung werden berücksichtigt

Die Kammer bezog ferner die Außendarstellung der Unternehmensgruppe ein. Dabei unterschied sie zwischen den angesprochenen Personengruppen: Neuankömmlinge, Fachkräfte und Singles könnten ohne Weiteres eine Heimstätte im Alltag begründen. Der Zuzug aus einer anderen Stadt stehe einer Wohnnutzung nicht entgegen.

Bei Expats, Jobnomaden, Gastprofessoren und Projektmitarbeitern sei der Aufenthalt dagegen typischerweise an eine bestimmte berufliche Tätigkeit und deren Dauer gebunden. Eine auf vorübergehende berufliche Aufenthalte ausgerichtete Vermietung ordnet die Kölner Satzung in § 7 Abs. 3 als Kurzzeitvermietung ein.

Für einen solchen Zuschnitt sprachen nach Auffassung des Gerichts insbesondere die beworbenen Kostenersparnisse gegenüber Hotels und Serviced Apartments sowie die Möglichkeit, Apartments dauerhaft zu buchen und mit wechselnden Personen zu belegen. Hinzu kamen auf Anfrage angebotene verkürzte Kündigungsfristen und die beworbenen Miethöhen. Letztere wertete die Kammer als ergänzendes Indiz dafür, dass die Unterkünfte typischerweise für einen begrenzten Zeitraum nachgefragt würden.

Behörde und Gericht waren bei ihrer Sachverhaltsaufklärung nicht auf das eingereichte schriftliche Nutzungskonzept beschränkt. Sie durften auch Werbung, Designunterlagen und Erkenntnisse aus vergleichbaren Objekten berücksichtigen. Dies gilt nach der Begründung der Kammer besonders bei einem noch nicht errichteten Vorhaben, für das abgeschlossene Mietverträge als Erkenntnisquelle fehlen.

Reichweite und offene Fragen

Die Entscheidung führt die vom Gericht herangezogene obergerichtliche Rechtsprechung anhand eines konkreten Ersatzwohnraumangebots fort. Sie rechtfertigt keine schematische Gleichsetzung von möblierter Vermietung und Zweckentfremdung. Tragend war die Gesamtwürdigung des angebotenen Modells.

Methodisch verdient allerdings die tatsächliche Aussagekraft einzelner Indizien Aufmerksamkeit. Nach der vom Verwaltungsgericht vertretenen Auffassung sind der normative Wohnbegriff und tatsächliche Wohngewohnheiten auseinanderzuhalten: Eine zunehmende Verbreitung möblierter Wohnungen muss das rechtliche Schutzkonzept nicht verändern. Sie kann aber die Tragfähigkeit der tatsächlichen Annahme beeinflussen, eine vollständige Möblierung spreche typischerweise gegen die Begründung einer Heimstätte im Alltag. Daraus folgt noch kein nachgewiesener Fehler der Entscheidung; es bezeichnet jedoch einen Ansatzpunkt für die Begründung und Überprüfung vergleichbarer Einzelfallbewertungen.

Eine gesonderte Würdigung der fünf Reihenhäuser enthält die veröffentlichte Begründung nicht. Ob eine differenzierte Betrachtung zu einem anderen Ergebnis hätte führen können, lässt sich daraus nicht ableiten. Hierfür wären insbesondere die konkrete Ausgestaltung ihrer Nutzung und ihre Bedeutung für das gesamte Ersatzangebot zu klären.

Die weiteren gesetzlichen und satzungsrechtlichen Voraussetzungen ließ das Gericht offen. Das betrifft insbesondere Luxusstandard, gleiche Marktverfügbarkeit, angemessene Mietbedingungen und familiengerechten Ersatz. Die Miethöhe wurde als Indiz für den Aufenthaltszweck berücksichtigt; eine abschließende Prüfung ihrer Angemessenheit als eigenständiger Voraussetzung des Ersatzwohnraumangebots erfolgte nicht.

Eine spätere Genehmigung war bereits unwirksam geworden

Für ein während des Prozesses eingereichtes, auf unmöblierte Vermietung ohne die genannten Zusatzleistungen umgestelltes Konzept hatte die Stadt zwischenzeitlich eine Genehmigung erteilt. Diese enthielt jedoch auflösende Bedingungen, die an Fristen für den Abbruch und die Errichtung des Ersatzneubaus anknüpften.

Nach den Feststellungen des Gerichts waren weder der Abbruch erfolgt noch die Arbeiten am Ersatzneubau begonnen worden. Eine Fristverlängerung lag nicht vor. Die Genehmigung war deshalb unwirksam geworden. Ob eine fortbestehende Genehmigung das ursprüngliche Klagebegehren erledigt hätte, ließ die Kammer ausdrücklich offen.

Ein Rechtsschutzinteresse bestand weiterhin, weil das Neubauvorhaben noch verwirklicht werden konnte. Nach den Angaben der Klägerin war die hierfür erteilte Baugenehmigung bis Mitte 2027 verlängert worden.

Konsequenzen für Eigentümer und Projektentwickler

Wer den Abbruch bestehender Wohnungen durch Ersatzwohnraum ausgleichen möchte, sollte das Vermietungsmodell frühzeitig in die rechtliche Planung einbeziehen. Eine positive Flächenbilanz und längere Mietvertragslaufzeiten gewährleisten für sich genommen keine Anerkennung.

Das eingereichte Nutzungskonzept muss die tatsächlich beabsichtigte Nutzung zutreffend und überprüfbar beschreiben. Vertragsbedingungen, Ausstattung, Betriebsabläufe und Vermarktung sind gemeinsam zu betrachten. Eine lediglich sprachliche Anpassung der Werbung ersetzt keine entsprechende Ausgestaltung des Vorhabens.

Daneben sind Nebenbestimmungen und Umsetzungsfristen sorgfältig zu überwachen. Die zwischenzeitlich erteilte Genehmigung zeigt, dass auch ein zunächst zugelassenes Modell seine rechtliche Grundlage verlieren kann, wenn fristgebundene Bedingungen eintreten.

Die Entscheidung betrifft das nordrhein-westfälische Zweckentfremdungsrecht und die Kölner Wohnraumschutzsatzung. Ihre Übertragung auf Vorhaben in anderen Ländern oder Gemeinden setzt eine Prüfung der dort maßgeblichen Regelungen voraus.

AVANTCORE Rechtsanwälte in Stuttgart stehen Ihnen für die rechtliche Einordnung und Beratung zu Zweckentfremdung, Ersatzwohnraum und öffentlich-rechtlichen Fragen von Wohnkonzepten zur Verfügung.