Gemeindliches Vorkaufsrecht: Kein Fristbeginn bei unzutreffendem Genehmigungshinweis

Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. Oktober 2026 – III ZR 3/26

Die Übersendung eines notariellen Grundstückskaufvertrags setzt die dreimonatige Frist zur Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts nicht stets in Gang. Wird die Gemeinde unzutreffend darüber informiert, dass der Vertrag einer Genehmigung bedürfe, muss diese Information korrigiert werden. Erst die Unterrichtung über die tatsächlich bestehende Genehmigungsfreiheit löst nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs den Fristlauf aus. Das gilt auch dann, wenn die Gemeinde selbst für die vermeintlich erforderliche Genehmigung zuständig ist.

Darüber hinaus verdeutlicht das Urteil, unter welchen Voraussetzungen ein seit Jahrzehnten nicht verwirklichter Bebauungsplan weiterhin Grundlage eines gemeindlichen Vorkaufsrechts sein kann. Maßgeblich bleiben die Wirksamkeit der Planung und eine Ausübungsentscheidung, die den gegenwärtigen Bedarf sowie die betroffenen privaten Interessen berücksichtigt.

Darum ging es genau: Grundstücksverkauf mit unzutreffendem Genehmigungshinweis

Der Eigentümer verkaufte ein unbebautes, aus drei Flurstücken bestehendes Grundstück in Hamburg für insgesamt 1,7 Millionen Euro. Das größte Flurstück umfasste 12.421 Quadratmeter und war als Grünfläche verpachtet. Ein Bebauungsplan aus dem Jahr 1976 setzte für diese Fläche eine öffentliche Nutzung als Spiel- und Sportplatz sowie Parkanlage fest.

Der notarielle Kaufvertrag führte eine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz als Voraussetzung der Kaufpreisfälligkeit auf. Ergänzend enthielt er den Hinweis, dass eine solche Genehmigung bei Erreichen bestimmter Mindestgrößen für die Wirksamkeit des Vertrags erforderlich sei.

Die Notarin übersandte dem für das Vorkaufsrecht zuständigen Landesbetrieb am 18. November 2022 eine Vertragsabschrift und bat um eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung. Daneben beantragte sie die Grundstückverkehrsgenehmigung. Tatsächlich bestand das angenommene Genehmigungserfordernis wegen der vom BGH herangezogenen Ausnahme des § 4 Nr. 4 GrdstVG nicht. Die zuständige Umweltbehörde stellte deshalb am 14. Dezember 2022 ein Negativzeugnis aus, das die Notarin einige Tage später an den Landesbetrieb weiterleitete.

Mit Bescheid vom 7. März 2023, zugestellt am folgenden Tag, übte Hamburg das Vorkaufsrecht für das große Flurstück aus. Den zu zahlenden Betrag bestimmte die Stadt nach § 28 Abs. 4 BauGB auf rund 67.300 Euro.

Verkäufer und Käuferin beantragten die gerichtliche Entscheidung nach § 217 BauGB. Die Baulandkammer des Landgerichts Hamburg wies ihre Anträge zurück. Auch die Berufung des Verkäufers zum Baulandsenat des Oberlandesgerichts Hamburg blieb erfolglos. Der BGH wies seine zugelassene Revision zurück.

Was die Ausübung des Vorkaufsrechts bewirkt

Das gemeindliche Vorkaufsrecht ermöglicht der Gemeinde unter gesetzlich bestimmten Voraussetzungen den Erwerb eines Grundstücks, das der Eigentümer an einen Dritten verkauft hat. Durch seine Ausübung kommt grundsätzlich ein Kaufvertrag zwischen Gemeinde und Verkäufer zu den mit dem ursprünglichen Käufer vereinbarten Bedingungen zustande. Für die Bestimmung des zu zahlenden Betrags bestehen allerdings gesetzliche Sonderregelungen.

Im entschiedenen Fall beruhte das Vorkaufsrecht auf § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Diese Vorschrift erfasst unter anderem Flächen im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, für die eine Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt ist. Hamburg machte zugleich von der besonderen Regelung des § 28 Abs. 4 BauGB Gebrauch, nach der sich der zu zahlende Betrag unter weiteren Voraussetzungen nach den gesetzlichen Entschädigungsvorschriften bestimmt.

Vertragswirksamkeit und Fristbeginn sind zu unterscheiden

Nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB kann die Gemeinde das Vorkaufsrecht nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausüben. Diese Ausschlussfrist setzt eine ordnungsgemäße Mitteilung voraus.

Bedarf der Kaufvertrag zu seiner Wirksamkeit einer Genehmigung, genügt nach dem BGH die Übermittlung der Vertragsurkunde allein nicht. Die Gemeinde muss auch darüber informiert werden, dass die erforderliche Genehmigung erteilt worden ist. Vor Wirksamwerden des Kaufvertrags können weder das konkrete Vorkaufsrecht entstehen noch die Frist zu seiner Ausübung beginnen.

Bei einem genehmigungsfreien Vertrag ist dagegen grundsätzlich keine gesonderte Bestätigung der Genehmigungsfreiheit erforderlich. Die Gemeinde darf im Regelfall davon ausgehen, dass ihr ein wirksamer Kaufvertrag mitgeteilt wird. Anders liegt es, wenn sie zuvor unzutreffend über ein vermeintliches Genehmigungserfordernis unterrichtet wurde. Dann bedarf es einer korrigierenden Information, um den Fristlauf auszulösen.

Im Hamburger Fall war der Kaufvertrag mangels Genehmigungsbedürftigkeit bereits mit seinem Abschluss wirksam. Damit war auch das konkrete Vorkaufsrecht entstanden. Die Ausübungsfrist begann dennoch erst mit dem Eingang des Negativzeugnisses beim zuständigen Landesbetrieb. Das Zeugnis beseitigte kein Wirksamkeitshindernis, sondern korrigierte die zuvor übermittelte unzutreffende Information. Der am 8. März 2023 zugestellte Ausübungsbescheid war deshalb rechtzeitig.

Auch ein missverständlicher Vertragstext kann den Fristbeginn verhindern

Der Verkäufer konnte sich nicht darauf berufen, dass die Vertragsurkunde vollständig und wortlautgetreu übermittelt worden war. Nach dem BGH erschöpft sich die geschuldete Mitteilung nicht notwendig in der Weitergabe des Urkundentextes. Sie muss die Gemeinde auch zutreffend über die für die Vertragswirksamkeit erheblichen Umstände informieren.

Hier war die Genehmigung ausdrücklich als Fälligkeitsvoraussetzung aufgeführt. Hinzu kam der Hinweis auf ihre mögliche Bedeutung für die Wirksamkeit des Vertrags. Dieser zumindest missverständliche Vertragstext genügte nach Auffassung des Senats, damit Hamburg von einer Genehmigungsbedürftigkeit ausgehen durfte.

Für die Vertragsgestaltung ergibt sich daraus ein konkretes Risiko: Ein vorsorglich aufgenommener, tatsächlich aber unzutreffender Genehmigungshinweis kann dazu führen, dass die Übersendung des Kaufvertrags die Ausübungsfrist noch nicht auslöst. Die Genehmigungslage sollte deshalb zutreffend beschrieben und eine bereits übermittelte Fehlinformation ausdrücklich berichtigt werden.

Die Gemeinde muss den unzutreffenden Hinweis nicht selbst korrigieren

Der BGH lehnt es ab, der Gemeinde für den Fristbeginn eine eigene Überprüfung des mitgeteilten Genehmigungserfordernisses aufzuerlegen. Die Verantwortung für die fristauslösende Information weist § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB dem Verkäufer zu; dessen Mitteilung kann durch diejenige des Käufers ersetzt werden.

Daran änderte im entschiedenen Fall weder die behauptete Eindeutigkeit der Genehmigungsfreiheit noch der vorhandene juristische Sachverstand der Stadt etwas. Die Dreimonatsfrist soll der Gemeinde für die Prüfung und Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts zur Verfügung stehen. Sie soll nicht dadurch faktisch verkürzt werden, dass die Gemeinde zunächst eine unzutreffende Information über die Wirksamkeitsvoraussetzungen des Vertrags überprüfen muss.

Die Mitteilungspflicht besteht auch dann, wenn die vorkaufsberechtigte Gemeinde zugleich Genehmigungsbehörde ist. Die Identität des Verwaltungsträgers und dessen interne Zuständigkeitsverteilung rechtfertigen nach dem BGH keine Ausnahme. Die Vertragsparteien konnten sich deshalb nicht darauf verlassen, dass bereits die Ausstellung des Negativzeugnisses durch die Umweltbehörde die Ausübungsfrist in Gang setzte.

Ein alter Bebauungsplan kann weiterhin Grundlage des Vorkaufsrechts sein

Der BGH bestätigte auch die Wirksamkeit der maßgeblichen Festsetzungen des Bebauungsplans von 1976. Die Planbegründung ließ hinreichend erkennen, dass die privaten Eigentümerbelange erfasst und mit dem Bedarf an öffentlichen Spiel-, Sport- und Erholungsflächen abgewogen worden waren. Eine ausdrückliche Benennung des Art. 14 GG war hierfür nicht erforderlich.

Bei der Prüfung möglicher Alternativen ist allerdings der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz zu beachten: Kann das konkrete Planziel gleich gut auf Grundstücken der öffentlichen Hand verwirklicht werden, kann dies gegen die Inanspruchnahme privaten Eigentums sprechen. Im entschiedenen Fall waren jedoch keine ernsthaft in Betracht kommenden, gleich geeigneten öffentlichen Alternativflächen erkennbar.

Eine anfängliche Vollzugsunfähigkeit oder spätere Funktionslosigkeit des Bebauungsplans war nach dem Urteil weder ersichtlich noch von der Revision geltend gemacht worden. Die Entscheidung beruht damit auf der Prüfung der konkreten Planung. Sie bestätigt nicht pauschal die fortdauernde Wirksamkeit jahrzehntealter Bebauungspläne.

Allgemeinwohl und Ermessen verlangen eine gegenwartsbezogene Prüfung

Die Ausübung des Vorkaufsrechts muss nach § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sein. Ob diese Voraussetzung erfüllt ist, unterliegt uneingeschränkter gerichtlicher Kontrolle. Für die anschließende Ermessensentscheidung beschränkt sich die Kontrolle dagegen auf die Einhaltung der gesetzlichen Ermessensgrenzen und des Ermächtigungszwecks.

An die Allgemeinwohlrechtfertigung der Vorkaufsrechtsausübung sind nach dem BGH nicht dieselben strengen Anforderungen zu stellen wie an eine Enteignung nach § 87 Abs. 1 BauGB. Erforderlich bleibt eine einzelfallbezogene Abwägung der widerstreitenden privaten und öffentlichen Interessen.

Hamburg hatte sich im Ausübungsbescheid nicht auf die Festsetzungen des alten Bebauungsplans beschränkt. Die Stadt begründete den gegenwärtigen Bedarf anhand der umliegenden Wohnbebauung, der nahe gelegenen Schule und der Entfernung zu vorhandenen Spielplätzen. Zugleich setzte sie sich mit den privaten Interessen des Verkäufers auseinander, insbesondere mit dessen Kaufpreiserwartung und der angestrebten Wohnbebauung.

Diese Abwägung hielt der BGH für rechtmäßig. Aus der jahrzehntelang unterbliebenen Planverwirklichung folgte weder ein nur geringes Gewicht der öffentlichen Belange noch die Pflicht, einen gegenüber früher gestiegenen Bedarf nachzuweisen. Entscheidend war, dass der Bedarf weiterhin bestand und anhand der aktuellen Verhältnisse nachvollziehbar begründet wurde.

Ausdrücklich offen ließ der Senat, ob die Vorkaufsrechtsausübung zur Umsetzung eines Bebauungsplans regelmäßig eine intendierte Ermessensentscheidung darstellt, die keine vertieften Ermessenserwägungen mehr verlangt. Darauf kam es nicht an, weil Hamburg tatsächlich eine eigenständige Abwägung vorgenommen hatte.

Jahrzehntelange Untätigkeit begründet nicht ohne Weiteres Vertrauensschutz

Auch der Hinweis auf eine über Jahrzehnte unterbliebene Enteignung verhalf dem Verkäufer nicht zum Erfolg. Ein für die Verwirkung erforderlicher Vertrauenstatbestand entsteht grundsätzlich nicht allein durch Zeitablauf. Ob langjährige Untätigkeit ausnahmsweise schutzwürdiges Vertrauen begründet, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Zudem unterscheidet der BGH zwischen einer möglichen Enteignung und der erst durch einen wirksamen Kaufvertrag eröffneten Gelegenheit zur Ausübung des Vorkaufsrechts. Selbst ein etwaiges Vertrauen darauf, dass Hamburg weiterhin nicht enteignen werde, begründete hier kein schutzwürdiges Vertrauen darauf, dass die Stadt auch diese spätere Erwerbsmöglichkeit ungenutzt lassen werde.

Die bisherige Nichtverwirklichung einer öffentlichen Planung bietet Eigentümern deshalb für sich genommen keine verlässliche Grundlage für die Annahme, ein späterer Verkauf bleibe vom Vorkaufsrecht unberührt.

Entschädigungswert statt ungesicherter Baulanderwartung

Von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung war die Bestimmung des zu zahlenden Betrags nach § 28 Abs. 4 BauGB. Diese Sonderregelung setzt voraus, dass der Erwerb zur Durchführung des Bebauungsplans erforderlich ist und das Grundstück nach seinem festgesetzten Verwendungszweck enteignet werden könnte.

Die konkrete Wertfestsetzung wurde mit der Revision nicht angegriffen. Der BGH sah insoweit auch keine Rechtsfehler. Insbesondere durfte die durch keine objektiven Anhaltspunkte gestützte Hoffnung auf eine künftige Baulandnutzung bei der Bewertung unberücksichtigt bleiben. Wertsteigerungen aufgrund der Aussicht auf eine nicht in absehbarer Zeit zu erwartende Nutzungsänderung bleiben bei der Entschädigungsbemessung außer Betracht.

Der vereinbarte Gesamtkaufpreis von 1,7 Millionen Euro und der für das einzelne Flurstück festgesetzte Entschädigungsbetrag von rund 67.300 Euro beziehen sich allerdings auf unterschiedliche Kaufgegenstände. Sie lassen sich deshalb nicht unmittelbar als Vertragspreis und kommunaler Erwerbspreis für dieselbe Fläche gegenüberstellen.

Konsequenzen für Grundstücksverkäufe und kommunale Erwerbsentscheidungen

Für Verkäufer und Käufer kommt es auf eine sorgfältige Abstimmung von Vertragsgestaltung, Genehmigungslage und Mitteilung an die Gemeinde an. Unzutreffende Genehmigungshinweise sollten ausdrücklich korrigiert und der Zugang der ergänzenden Information bei der für das Vorkaufsrecht zuständigen Stelle nachvollziehbar dokumentiert werden.

Bei Grundstücken mit öffentlichen Zweckfestsetzungen gehört außerdem ein möglicher Erwerb zum Entschädigungswert in die wirtschaftliche Risikobewertung. Eine im Kaufpreis berücksichtigte Baulanderwartung setzt sich bei der gesetzlichen Bewertung nicht notwendig durch.

Gemeinden sollten bei älteren Bebauungsplänen den aktuellen Bedarf, die weiterhin mögliche Planverwirklichung und die betroffenen privaten Interessen nachvollziehbar aufarbeiten. Gerade diese konkrete Begründung trug im entschiedenen Fall die Ausübungsentscheidung.

AVANTCORE Rechtsanwälte in Stuttgart steht Ihnen für die rechtliche Einordnung gemeindlicher Vorkaufsrechte sowie die Beratung bei Grundstückstransaktionen und kommunalen Erwerbsentscheidungen zur Verfügung.