{"id":30521,"date":"2026-03-23T10:06:20","date_gmt":"2026-03-23T09:06:20","guid":{"rendered":"https:\/\/avantcore.de\/?p=30521"},"modified":"2026-03-23T10:06:20","modified_gmt":"2026-03-23T09:06:20","slug":"ferienwohnung-ferienwohnnutzung-reines-wohngebiet","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/avantcore.de\/en\/ferienwohnung-ferienwohnnutzung-reines-wohngebiet\/","title":{"rendered":"Ferienwohnnutzung im reinen Wohngebiet: Ferienwohnungen mit Baugenehmigung f\u00fcr \u201eWohnen\u201c nicht automatisch erlaubt"},"content":{"rendered":"

Rechtlicher Hintergrund der Ferienwohnnutzung: Abgrenzung bei Ferienwohnungen zwischen Dauerwohnen und Ferienwohnen im Bauplanungsrecht<\/strong><\/p>\n

Die Frage, ob eine Wohnung als Ferienwohnung<\/strong> genutzt werden darf, ist bauplanungsrechtlich von erheblicher praktischer Bedeutung. In vielen Gemeinden kollidiert die touristische Nutzung von Wohnraum mit den planungsrechtlichen Zielsetzungen der Baunutzungsverordnung (BauNVO)<\/strong>. W\u00e4hrend das Dauerwohnen<\/strong> typischerweise der zentralen Zweckbestimmung eines Wohngebiets entspricht, kann eine Nutzung als Ferienwohnung<\/strong> aufgrund der kurzfristigen Vermietung an st\u00e4ndig wechselnde G\u00e4ste eine eigenst\u00e4ndige Nutzungsart darstellen.<\/p>\n

Besonders restriktiv ist die Situation in reinen Wohngebieten gem\u00e4\u00df \u00a7 3 BauNVO<\/strong>. Diese Gebiete sollen nahezu ausschlie\u00dflich dem dauerhaften Wohnen dienen. Touristische Nutzungen sind dort grunds\u00e4tzlich nur ausnahmsweise zul\u00e4ssig und bed\u00fcrfen regelm\u00e4\u00dfig einer ausdr\u00fccklichen Genehmigung oder Nutzungs\u00e4nderung<\/strong>.<\/p>\n

Vor diesem Hintergrund stellt sich h\u00e4ufig die Frage, wie eine Baugenehmigung f\u00fcr ein Wohngeb\u00e4ude<\/strong> auszulegen ist: Erfasst sie nur das Dauerwohnen<\/strong> oder kann sie auch eine Nutzung als Ferienwohnung<\/strong> umfassen? Mit dieser Problematik hatte sich das Oberverwaltungsgericht Niedersachsen<\/strong> in seinem Beschluss vom 04.03.2026 \u2013 1 LA 64\/25<\/a><\/strong> zu befassen.<\/p>\n

Darum ging es genau: Nutzungsuntersagung wegen Ferienwohnnutzung<\/strong><\/h4>\n

Die Kl\u00e4ger sind Eigent\u00fcmer eines Grundst\u00fccks, das mit einem Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten<\/strong> bebaut ist. Das Grundst\u00fcck liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans aus dem Jahr 1964, der f\u00fcr diesen Bereich ein Reines Wohngebiet (WR)<\/strong> festsetzt.<\/p>\n

\"FerienwohnnutzungDie urspr\u00fcngliche Baugenehmigung aus dem Jahr 2007<\/strong> betraf den Neubau eines Wohnhauses mit sechs Wohneinheiten und einem Nebengeb\u00e4ude. Im Jahr 2008 beantragten die Bauherren einen Nachtrag zur Baugenehmigung<\/strong>, der sich im Wesentlichen auf bauliche \u00c4nderungen bezog, etwa eine Standort\u00e4nderung des Geb\u00e4udes, den Wegfall des Kellergeschosses sowie den Einbau zus\u00e4tzlicher WC-Anlagen in den Spitzb\u00f6den.<\/p>\n

Im Rahmen dieses Nachtragsverfahrens erkl\u00e4rte der Bauherr in einem Schreiben an die Bauaufsichtsbeh\u00f6rde, die Wohnungen seien f\u00fcr jeweils vier Personen ausgelegt und sollten an st\u00e4ndig wechselnde Ferieng\u00e4ste vermietet werden<\/strong>. Dieses Schreiben wurde Teil der Verwaltungsakte und mit einem Gr\u00fcnstempel \u201eAkte\u201c<\/strong> versehen.<\/p>\n

Eine ausdr\u00fcckliche Genehmigung einer Ferienwohnnutzung<\/strong> wurde jedoch weder beantragt noch erteilt.<\/p>\n

Die Eigent\u00fcmer nutzten die Wohnungen gleichwohl \u00fcber Jahre hinweg als Ferienwohnungen<\/strong>. Im Jahr 2021 untersagte die Bauaufsichtsbeh\u00f6rde diese Nutzung durch Bescheid und ordnete die sofortige Vollziehung<\/strong> an. Zur Begr\u00fcndung f\u00fchrte sie aus, das Geb\u00e4ude sei ausschlie\u00dflich zum Dauerwohnen genehmigt<\/strong> worden. Eine Nutzung als Ferienwohnungen stelle daher eine genehmigungspflichtige Nutzungs\u00e4nderung<\/strong> dar.<\/p>\n

Die hiergegen erhobene Klage blieb vor dem Verwaltungsgericht Stade<\/strong> ohne Erfolg. Gegen das Urteil beantragten die Eigent\u00fcmer die Zulassung der Berufung<\/strong> beim Oberverwaltungsgericht Niedersachsen.<\/p>\n

Rechtliche W\u00fcrdigung des Oberverwaltungsgerichts<\/strong><\/h4>\n

Das Oberverwaltungsgericht Niedersachsen lehnte den Antrag auf Zulassung der Berufung ab und best\u00e4tigte damit die Entscheidung der Vorinstanz.<\/p>\n

Ma\u00dfgeblich sind der Bauantrag und die genehmigten Bauvorlagen<\/strong><\/h5>\n

Das Gericht stellte zun\u00e4chst klar, dass sich der Inhalt einer Baugenehmigung<\/strong> grunds\u00e4tzlich nach dem Bauantrag des Bauherrn<\/strong> bestimmt. Erg\u00e4nzend sind die genehmigten Bauvorlagen<\/strong> heranzuziehen, soweit diese durch einen entsprechenden Genehmigungsvermerk \u2013 regelm\u00e4\u00dfig in Form eines Gr\u00fcnstempels mit Genehmigungsvermerk<\/strong> \u2013 Bestandteil der Genehmigung geworden sind.<\/p>\n

Im vorliegenden Fall war das Vorhaben in allen ma\u00dfgeblichen Unterlagen eindeutig als \u201eNeubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit sechs Wohneinheiten\u201c<\/strong> bezeichnet worden. Eine touristische Nutzung war weder im Bauantrag noch in der Baubeschreibung enthalten.<\/p>\n

Auch die Nachtragsgenehmigung aus dem Jahr 2008 bezog sich ausschlie\u00dflich auf bauliche \u00c4nderungen. Eine Nutzungs\u00e4nderung zur Ferienwohnnutzung<\/strong> war dort nicht vorgesehen.<\/p>\n

Erl\u00e4uterndes Schreiben ist kein Antrag auf Nutzungs\u00e4nderung<\/strong><\/h5>\n

Die Kl\u00e4ger argumentierten, aus ihrem Schreiben vom Mai 2008 ergebe sich zumindest konkludent ein Antrag auf Genehmigung der Ferienwohnnutzung.<\/p>\n

Dem folgte das Gericht nicht. Nach Auffassung des OVG handelt es sich bei der dort enthaltenen Formulierung, wonach die Wohnungen an Ferieng\u00e4ste vermietet werden sollen<\/strong>, lediglich um eine beschreibende Erl\u00e4uterung<\/strong>. Eine solche Aussage k\u00f6nne nicht als Antrag auf Nutzungs\u00e4nderung<\/strong> verstanden werden.<\/p>\n

Insbesondere k\u00f6nne ein lediglich erl\u00e4uterndes Schreiben den klar umrissenen Inhalt des Bauantrags<\/strong> nicht nachtr\u00e4glich erweitern.<\/p>\n

Bedeutung des Gr\u00fcnstempels<\/strong><\/h5>\n

Ein zentraler Punkt der Entscheidung betrifft die Bedeutung des Gr\u00fcnstempels<\/strong> in Bauakten. Die Kl\u00e4ger hatten argumentiert, durch die Stempelung ihres Schreibens sei dieses zum Bestandteil der Baugenehmigung geworden.<\/p>\n

Das Gericht stellte hierzu klar, dass zwischen zwei unterschiedlichen Funktionen zu unterscheiden ist:<\/p>\n

A Gr\u00fcnstempel mit Genehmigungsvermerk<\/strong> macht Bauvorlagen zum Bestandteil der Baugenehmigung.<\/p>\n

A Gr\u00fcnstempel \u201eAkte\u201c<\/strong> dokumentiert hingegen lediglich, dass ein Dokument Teil der Verwaltungsakte ist.<\/p>\n

Da das streitige Schreiben lediglich einen Aktenstempel trug, konnte daraus keine Genehmigung der Ferienwohnnutzung<\/strong> abgeleitet werden.<\/p>\n

Ferienwohnen ist nicht automatisch vom Wohnbegriff umfasst<\/strong><\/p>\n

Das Oberverwaltungsgericht best\u00e4tigte zugleich seine bisherige Rechtsprechung zur Auslegung von Wohnnutzungen<\/strong>. Danach kann eine Genehmigung f\u00fcr ein Wohngeb\u00e4ude zwar im Einzelfall sowohl Dauerwohnen als auch Ferienwohnen<\/strong> umfassen. Daf\u00fcr m\u00fcssen jedoch besondere Anhaltspunkte vorliegen, etwa in der Genehmigung selbst oder im Genehmigungsverfahren.<\/p>\n

Solche Anhaltspunkte fehlten hier vollst\u00e4ndig. Das Gericht betonte daher, dass eine Genehmigung f\u00fcr ein Wohnhaus grunds\u00e4tzlich als Genehmigung f\u00fcr Dauerwohnen<\/strong> zu verstehen ist.<\/p>\n

Bauplanungsrechtliche Unzul\u00e4ssigkeit der Ferienwohnnutzung<\/strong><\/h5>\n

Hinzu kam, dass sich das Grundst\u00fcck in einem reinen Wohngebiet nach \u00a7 3 BauNVO<\/strong> befindet. Ferienwohnungen k\u00f6nnen dort regelm\u00e4\u00dfig nicht als kleine Beherbergungsbetriebe<\/strong> zugelassen werden, wenn keine typischen beherbergungsrechtlichen Dienstleistungen<\/strong> erbracht werden.<\/p>\n

Damit war die Nutzung nicht nur formell rechtswidrig<\/strong>, sondern ihre Genehmigungsf\u00e4higkeit war auch keineswegs offensichtlich.<\/p>\n

Der Antrag auf Zulassung der Berufung wurde daher abgelehnt; das Urteil des Verwaltungsgerichts wurde rechtskr\u00e4ftig.<\/p>\n

Bedeutung der Entscheidung f\u00fcr die Praxis<\/strong><\/h4>\n

Die Entscheidung verdeutlicht, wie strikt Gerichte den Genehmigungsinhalt einer Baugenehmigung<\/strong> auslegen. F\u00fcr die Praxis ergeben sich mehrere wichtige Konsequenzen:<\/p>\n

Eine Genehmigung f\u00fcr ein Wohngeb\u00e4ude<\/strong> bedeutet regelm\u00e4\u00dfig Genehmigung von Dauerwohnen<\/strong>.<\/p>\n

Eine Ferienwohnnutzung<\/strong> stellt h\u00e4ufig eine eigenst\u00e4ndige Nutzungsart<\/strong> dar.<\/p>\n

Sie bedarf daher regelm\u00e4\u00dfig einer ausdr\u00fccklichen Genehmigung oder Nutzungs\u00e4nderung<\/strong>.<\/p>\n

Blo\u00dfe Hinweise in Bauunterlagen oder Begleitschreiben reichen hierf\u00fcr nicht aus.<\/p>\n

Besonders in reinen Wohngebieten<\/strong> ist eine Ferienwohnnutzung zudem planungsrechtlich h\u00e4ufig nicht zul\u00e4ssig<\/strong>.<\/p>\n

Handlungsempfehlung f\u00fcr Eigent\u00fcmer und Projektentwickler<\/strong><\/h4>\n

Eigent\u00fcmer sollten bereits im Baugenehmigungsverfahren eindeutig festlegen<\/strong>, welche Nutzung vorgesehen ist. Wer eine Immobilie als Ferienwohnung<\/strong> betreiben m\u00f6chte, sollte dies ausdr\u00fccklich im Bauantrag und in der Baubeschreibung<\/strong> dokumentieren und eine entsprechende Nutzungs\u00e4nderung beantragen<\/strong>.<\/p>\n

Wird eine Ferienwohnnutzung ohne entsprechende Genehmigung aufgenommen, drohen Nutzungsuntersagungen<\/strong>, Zwangsgelder und gegebenenfalls kostspielige verwaltungsgerichtliche Verfahren.<\/p>\n

Beratung im \u00f6ffentlichen Baurecht<\/a><\/strong><\/h4>\n

Fragen zur Zul\u00e4ssigkeit von Ferienwohnungen<\/strong>, zur Ferienwohnnutzung<\/strong>, zur Auslegung von Baugenehmigungen<\/strong>, zu Nutzungs\u00e4nderungen<\/strong> oder zur Abwehr bauaufsichtlicher Ma\u00dfnahmen<\/strong> erfordern eine fundierte verwaltungsrechtliche Analyse.<\/p>\n

Unsere unter anderem auf das Administrative law <\/strong>ausgerichtete Kanzlei AVANTCORE RECHTSANW\u00c4LTE<\/strong> in Stuttgart ber\u00e4t Eigent\u00fcmer, Projektentwickler und Unternehmen bundesweit bei der rechtssicheren Planung von Bauvorhaben<\/strong>, der kommunalrechtlichen<\/a> Einordnung von Nutzungen<\/strong> sowie der gerichtlichen Durchsetzung ihrer Rechte gegen\u00fcber Bauaufsichtsbeh\u00f6rden<\/strong>.<\/p>\n

Mehr zum Thema Nutzungs\u00e4nderung:<\/p>\n

Nutzungs\u00e4nderung im Au\u00dfenbereich f\u00fcr Gew\u00e4chshaus mit Schulungsbereich unzul\u00e4ssig<\/a><\/p><\/blockquote>\n