{"id":28811,"date":"2025-11-07T08:45:32","date_gmt":"2025-11-07T07:45:32","guid":{"rendered":"https:\/\/avantcore.de\/?p=28811"},"modified":"2025-12-11T16:18:56","modified_gmt":"2025-12-11T15:18:56","slug":"schranken-oeffentlich-rechtlicher-vergleichsvertrag","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/avantcore.de\/en\/schranken-oeffentlich-rechtlicher-vergleichsvertrag\/","title":{"rendered":"\u00d6ffentlich-rechtlicher Vergleichsvertrag ist nichtig: Kein \u201eBauen per Vertrag\u201c \u2013 Au\u00dfenbereich bleibt Au\u00dfenbereich!"},"content":{"rendered":"

Auch ein \u00f6ffentlich-rechtlicher Vergleichsvertrag l\u00e4sst Bauplanungsrecht nicht zur Verhandlungssache werden.<\/strong><\/p>\n

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Mit Beschluss vom 21. Oktober 2025 (5 A 2395\/21.Z)<\/strong><\/a> hat der Hessische Verwaltungsgerichtshof (VGH Kassel)<\/strong> ein deutliches Signal gesetzt:<\/p>\n

A \u00f6ffentlich-rechtlicher Vergleichsvertrag<\/strong>, der eine Baufl\u00e4che im Au\u00dfenbereich<\/strong> als dem Innenbereich<\/strong> zugeh\u00f6rig behandelt, ist nichtig<\/strong>.<\/p>\n

Weder eine Gemeinde noch eine Bauaufsichtsbeh\u00f6rde kann die planungsrechtliche Lage eines Grundst\u00fccks<\/strong> vertraglich \u201eumdefinieren\u201c.<\/p>\n

Damit unterstreicht der Gerichtshof die strikte Trennung zwischen \u00f6ffentlichem Planungsrecht<\/strong><\/a> and vertragsrechtlichen Regelungen<\/strong>. F\u00fcr Bauherren, Gemeinden und Investoren gilt: Das Baugesetzbuch (\u00a7\u00a7 34, 35 BauGB)<\/strong> ist grunds\u00e4tzlich nicht verhandelbar.<\/p>\n

Darum ging es: Vom Parkgel\u00e4nde zum geplanten Einfamilienhaus<\/strong><\/h4>\n

\"\u00f6ffentlich-rechtlicherDie Kl\u00e4gerin war Eigent\u00fcmerin eines Grundst\u00fccks auf dem Gel\u00e4nde eines ehemaligen Parks. Das Areal war im Fl\u00e4chennutzungsplan<\/strong> als Gr\u00fcnanlage<\/strong> ausgewiesen und lag au\u00dferhalb eines Bebauungsplans<\/strong>.<\/p>\n

Mehrere Bauantr\u00e4ge f\u00fcr ein Einfamilienhaus<\/strong> waren von der Bauaufsichtsbeh\u00f6rde abgelehnt worden, weil das Grundst\u00fcck im Au\u00dfenbereich (\u00a7 35 BauGB)<\/strong> lag.<\/p>\n

Im Zuge eines fr\u00fcheren Berufungsverfahrens wurde 2017 von der Kl\u00e4gerin 2017 mit der Stadt und dem Landkreis ein \u00f6ffentlich-rechtlicher Vergleichsvertrag<\/strong> geschlossen. Darin wurde vereinbart, die Fl\u00e4che solle als Baugrundst\u00fcck im Sinne des \u00a7 34 BauGB (Innenbereich)<\/strong> behandelt werden. Im Gegenzug stellte die Kl\u00e4gerin ihr Verfahren ein.<\/p>\n

Auf Grundlage dieses Vergleichs beantragte sie erneut eine Building permit<\/strong> \u2013 erneut erfolglos. Das VG Gie\u00dfen<\/strong> wies die Klage ab; der VGH Kassel<\/strong> lehnte die Zulassung der Berufung<\/strong> from.<\/p>\n

Rechtlicher Hintergrund: Innen- oder Au\u00dfenbereich nach dem Baugesetzbuch<\/strong><\/h4>\n

Der VGH erinnerte an die Kernregel des Bauplanungsrechts<\/strong>:<\/p>\n

Ein Grundst\u00fcck geh\u00f6rt nur dann zum Innenbereich (\u00a7 34 BauGB)<\/strong>, wenn es Teil eines Bebauungszusammenhangs<\/strong> ist. Dieser endet regelm\u00e4\u00dfig am letzten Bauk\u00f6rper<\/strong>.<\/p>\n

Fl\u00e4chen, die sich daran anschlie\u00dfen, gelten als Au\u00dfenbereich (\u00a7 35 BauGB)<\/strong> \u2013 unabh\u00e4ngig von Grundst\u00fccksgrenzen, Zufahrten oder Bepflanzung.<\/p>\n

Im konkreten Fall lag das Grundst\u00fcck der Kl\u00e4gerin trotz vorhandener Randbebauung nicht innerhalb des Bebauungszusammenhangs<\/strong>. Es handelte sich um einen Teil einer ehemaligen Parkanlage, topografisch und optisch klar abgesetzt von der geschlossenen Ortslage. Eine Baul\u00fccke<\/strong>, die den Innenbereich fortsetzt, lag nicht vor.<\/p>\n

\u00d6ffentlich-rechtlicher Vergleichsvertrag und gesetzliche Schranken<\/strong><\/h4>\n

Nach Auffassung des VGH verstie\u00df der geschlossene Vergleichsvertrag<\/strong> gegen ein gesetzliches Verbot (\u00a7 134 BGB)<\/strong> und war daher nichtig (\u00a7 59 HVwVfG)<\/strong>.<\/p>\n

Ein solcher Vertrag darf nur geschlossen werden, wenn eine tats\u00e4chliche oder rechtliche Ungewissheit<\/strong> besteht, die durch gegenseitiges Nachgeben beseitigt werden soll (\u00a7 55 HVwVfG).<\/p>\n

Eine solche Ungewissheit bestand hier nicht: Der Sachverhalt war vollst\u00e4ndig ermittelt, die Rechtslage eindeutig. Die Baufl\u00e4che lag im Outdoor area<\/strong> \u2013 und das war allen Beteiligten bekannt.<\/p>\n

Der Versuch, durch Vertrag eine Zuordnungsentscheidung<\/strong> zu treffen, widerspricht der Bauleitplanungshoheit<\/strong> der Gemeinde. Nur im Rahmen der f\u00f6rmlichen Bauleitplanung (\u00a7\u00a7 1 ff. BauGB)<\/strong> \u2013 etwa durch Development plan<\/strong> or Klarstellungssatzung nach \u00a7 34 Abs. 4 BauGB<\/strong> \u2013 kann eine Fl\u00e4che rechtm\u00e4\u00dfig dem Innenbereich zugewiesen werden.<\/p>\n

Der VGH betont: Eine \u201evertragliche Innenbereichszuordnung\u201c ist bauplanungsrechtlich unzul\u00e4ssig<\/strong> and nichtig<\/strong>, weil sie das \u00f6ffentliche Planungsverfahren umgeht und die gesetzlich vorgesehene Abw\u00e4gung \u00f6ffentlicher und privater Belange<\/strong> ausschaltet.<\/p>\n

Keine Privilegierung und keine rechtliche Unsicherheit<\/strong><\/h4>\n

Auch eine Privilegierung nach \u00a7 35 Abs. 1 oder Abs. 4 BauGB<\/strong> kam nicht in Betracht. Das geplante Wohnhaus diente nicht der Landwirtschaft oder anderen privilegierten Nutzungen.<\/p>\n

Zudem lag keine rechtliche Ungewissheit<\/strong> im Sinne von \u00a7 55 HVwVfG vor. Ein blo\u00dfes Prozessrisiko<\/strong> oder die Unsicherheit \u00fcber den Ausgang eines Gerichtsverfahrens reicht nicht, damit ein \u00f6ffentlich-rechtlicher Vergleichsvertrag<\/strong> gerechtfertigt w\u00e4re.<\/p>\n

Damit stand fest: Der Vertrag konnte keine rechtlichen Wirkungen<\/strong> entfalten. Die Kl\u00e4gerin hatte keinen Anspruch auf eine Baugenehmigung<\/strong>.<\/p>\n

Bedeutung f\u00fcr die Praxis: Grenzen kommunaler Vertragsgestaltung<\/strong><\/h4>\n

Der Beschluss des VGH Kassel zeigt mit gro\u00dfer Klarheit, dass auch ein \u00f6ffentlich-rechtlicher Vergleichsvertrag nichts daran \u00e4ndert, dass Bauplanungsrecht keine Verhandlungssache<\/strong> ist.<\/p>\n

A \u00f6ffentlich-rechtlicher Vertrag<\/strong>, der eine Baufl\u00e4che im Au\u00dfenbereich wie Innenbereich behandelt, ist rechtswidrig und unwirksam<\/strong>.<\/p>\n

Auch ein \u00f6ffentlich-rechtlicher Vergleichsvertrag kann und darf von Kommunen nicht genutzt werden, um planungsrechtliche Grenzen<\/strong> vertraglich zu \u201everschieben\u201c.<\/p>\n

F\u00fcr Gemeinden bedeutet das:<\/p>\n