{"id":27620,"date":"2025-06-06T21:39:13","date_gmt":"2025-06-06T19:39:13","guid":{"rendered":"https:\/\/avantcore.de\/?p=27620"},"modified":"2025-10-07T14:55:14","modified_gmt":"2025-10-07T12:55:14","slug":"vg-karlsruhe-nutzungsuntersagung-formelle-illegalitat","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/avantcore.de\/en\/vg-karlsruhe-nutzungsuntersagung-formelle-illegalitat\/","title":{"rendered":"VG Karlsruhe: Warum die Formelle Illegalit\u00e4t der Wohnnutzung eines Geb\u00e4udes regelm\u00e4\u00dfig bauordnungsrechtliche Ma\u00dfnahmen bis zur Nutzungsuntersagung rechtfertigt."},"content":{"rendered":"<p><strong>Das \u00a0VG Karlsruhe hat entschieden, dass eine baurechtliche Nutzungsuntersagung \u2013 verbunden mit der Anordnung unmittelbaren Zwangs in Form einer Zwangsr\u00e4umung \u2013 allein auf formelle Illegalit\u00e4t der Nutzung gest\u00fctzt werden darf.<\/strong><!--more--><\/p>\r\n<p><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" class=\"alignleft size-medium wp-image-27622\" src=\"https:\/\/avantcore.de\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/stockphotoscom-8132082-300x213.jpg\" alt=\"Formelle Illegalit\u00e4t Nutzungsuntersagung\" width=\"300\" height=\"213\" srcset=\"https:\/\/avantcore.de\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/stockphotoscom-8132082-300x213.jpg 300w, https:\/\/avantcore.de\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/stockphotoscom-8132082-18x12.jpg 18w, https:\/\/avantcore.de\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/stockphotoscom-8132082.jpg 640w\" sizes=\"(max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><\/p>\r\n<p>With <a href=\"https:\/\/www.landesrecht-bw.de\/bsbw\/document\/NJRE001609200\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Beschluss vom 14. Mai 2025 (Az. 14 K 3937\/25)<\/a> hat das Verwaltungsgericht (VG) Karlsruhe die sofort vollziehbare Nutzungsuntersagung eines zu Wohnzwecken genutzten Geb\u00e4udes best\u00e4tigt, das ohne die erforderliche Baugenehmigung und unter gravierenden brandschutzrechtlichen M\u00e4ngeln betrieben wurde. Im Mittelpunkt des Verfahrens stand die Frage, ob eine baurechtliche Nutzungsuntersagung \u2013 verbunden mit der Anordnung unmittelbaren Zwangs in Form einer Zwangsr\u00e4umung \u2013 allein auf eine <strong>formelle Illegalit\u00e4t der Nutzung<\/strong> gest\u00fctzt werden darf. Das Gericht bejaht dies: Eine Nutzung, die ohne Baugenehmigung erfolgt, steht im Widerspruch zu \u00f6ffentlich-rechtlichen Vorschriften und kann gem\u00e4\u00df \u00a7 65 Abs. 1 Satz 2 LBO BW untersagt werden. Insbesondere wenn \u2013 wie im entschiedenen Fall \u2013 zus\u00e4tzliche <strong>materielle M\u00e4ngel<\/strong> hinzutreten (hier: eklatante Verst\u00f6\u00dfe gegen den Brandschutz), bleibt f\u00fcr eine abweichende Entscheidung kein Raum.<\/p>\r\n<p><strong>Worum ging es? Langj\u00e4hrige Missst\u00e4nde, ignorierte Bauvorgaben, konkrete Brandgefahr<\/strong><\/p>\r\n<p>Der Antragsteller ist Eigent\u00fcmer eines gro\u00dffl\u00e4chigen Geb\u00e4udes, das urspr\u00fcnglich f\u00fcr kulturelle Zwecke mit nur einer Wohneinheit genehmigt war. Tats\u00e4chlich wurden im Laufe der Jahre ohne Genehmigung 36 Appartements eingerichtet und an bis zu 46 Personen vermietet.<\/p>\r\n<p><img decoding=\"async\" class=\"alignright size-medium wp-image-27621\" src=\"https:\/\/avantcore.de\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/stockphotoscom-6828761-300x298.jpg\" alt=\"Formelle Illegalit\u00e4t Nutzungsuntersagung\" width=\"300\" height=\"298\" srcset=\"https:\/\/avantcore.de\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/stockphotoscom-6828761-300x298.jpg 300w, https:\/\/avantcore.de\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/stockphotoscom-6828761-150x150.jpg 150w, https:\/\/avantcore.de\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/stockphotoscom-6828761-12x12.jpg 12w, https:\/\/avantcore.de\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/stockphotoscom-6828761.jpg 640w\" sizes=\"(max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/>Die Stadt hatte in der Vergangenheit mehrfach bauordnungsrechtliche Verf\u00fcgungen erlassen. Bereits 2017 wurden Nutzungsuntersagungen und Duldungsverf\u00fcgungen bestandskr\u00e4ftig. Dennoch hielt der Eigent\u00fcmer an der Nutzung fest. Nach einem Feueralarm im Februar 2025 kam es zu einer intensiven Baukontrolle. Dabei stellte die Beh\u00f6rde massive M\u00e4ngel fest:<\/p>\r\n<ul>\r\n<li>fehlende oder blockierte Rettungswege,<\/li>\r\n<li>ungesch\u00fctzte Tragkonstruktionen,<\/li>\r\n<li>funktionsunt\u00fcchtige Brandmeldeanlagen,<\/li>\r\n<li>abgeklebte Rauchmelder,<\/li>\r\n<li>unsachgem\u00e4\u00dfe Elektroinstallationen,<\/li>\r\n<li>ungesicherte Oberlichter auf dem Dach.<\/li>\r\n<\/ul>\r\n<p>Diese Gef\u00e4hrdungen f\u00fchrten am 21. M\u00e4rz 2025 zur <strong>Allgemeinverf\u00fcgung<\/strong>, mit der die Nutzung untersagt, die sofortige Vollziehung angeordnet und die <strong>Zwangsr\u00e4umung<\/strong> angedroht wurde. Dagegen wehrte sich der Antragsteller vor dem Verwaltungsgericht.<\/p>\r\n<h4><strong>Die rechtlichen Erw\u00e4gungen des VG Karlsruhe<\/strong><\/h4>\r\n<ol>\r\n<li><strong> Rechtsgrundlage: \u00a7 65 Abs. 1 Satz 2 LBO BW<\/strong><\/li>\r\n<\/ol>\r\n<p>Das Gericht best\u00e4tigt, dass eine Nutzung untersagt werden kann, wenn sie im Widerspruch zu \u00f6ffentlich-rechtlichen Vorschriften steht. Dies sei hier bereits wegen der <strong>fehlenden Baugenehmigung<\/strong> der Fall (formelle Illegalit\u00e4t).<\/p>\r\n<p>Die Besonderheit: Das VG betont ausdr\u00fccklich, dass <strong>eine formell illegale Nutzung regelm\u00e4\u00dfig die Nutzungsuntersagung rechtfertigt<\/strong> \u2013 selbst wenn (noch) keine materiellen Verst\u00f6\u00dfe vorliegen oder gekl\u00e4rt sind.<\/p>\r\n<ol start=\"2\">\r\n<li><strong> Keine offensichtliche Genehmigungsf\u00e4higkeit<\/strong><\/li>\r\n<\/ol>\r\n<p>Zwar darf eine Nutzungsuntersagung nicht willk\u00fcrlich erfolgen. Voraussetzung ist, dass die Genehmigungsf\u00e4higkeit der Nutzung <strong>nicht auf der Hand liegt<\/strong> \u2013 das sei hier eindeutig nicht der Fall, da die illegale Nutzung mit schwerwiegenden brandschutzrechtlichen Verst\u00f6\u00dfen verbunden war.<\/p>\r\n<ol start=\"3\">\r\n<li><strong> Zul\u00e4ssigkeit der Allgemeinverf\u00fcgung<\/strong><\/li>\r\n<\/ol>\r\n<p>Die Beh\u00f6rde durfte sich wegen des st\u00e4ndig wechselnden Bewohnerkreises f\u00fcr eine <strong>generell-konkrete Allgemeinverf\u00fcgung<\/strong> entscheiden (\u00a7 35 Satz 2 LVwVfG BW). Die individuelle Ermittlung aller Bewohner war untunlich.<\/p>\r\n<ol start=\"4\">\r\n<li><strong> Keine Ermessensfehler, keine Unverh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfigkeit<\/strong><\/li>\r\n<\/ol>\r\n<p>Die Ma\u00dfnahme war auch unter dem Gesichtspunkt des Verh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfigkeitsgrundsatzes rechtm\u00e4\u00dfig. Angesichts konkreter Gefahren f\u00fcr Leben und Gesundheit sowie der Unt\u00e4tigkeit des Eigent\u00fcmers sei der R\u00fcckgriff auf eine sofort vollziehbare Nutzungsuntersagung samt Zwangsr\u00e4umung geboten gewesen.<\/p>\r\n<p>Ein milderes Mittel \u2013 etwa die erneute Androhung eines Zwangsgelds \u2013 sei untauglich, da der Eigent\u00fcmer sich \u00fcber fr\u00fchere Ma\u00dfnahmen hinweggesetzt habe. Die Beh\u00f6rde durfte nach \u00a7 26 Abs. 2 LVwVG unmittelbaren Zwang androhen und anwenden.<\/p>\r\n<p><strong>Fazit und rechtliche Bewertung\u00a0<\/strong><\/p>\r\n<p>Die Entscheidung verdeutlicht, dass <strong>formelle Baurechtsverst\u00f6\u00dfe nicht als Bagatelle zu werten sind<\/strong>. Die Beh\u00f6rden sind nicht verpflichtet, abzuwarten, bis tats\u00e4chliche Gefahren eintreten. Schon formelle Illegalit\u00e4t durch den Bruch der Genehmigungspflicht \u2013 insbesondere bei sensiblen Nutzungen wie Wohnraum \u2013 stellt ein ernstzunehmendes Rechtsproblem dar. Wenn sich zus\u00e4tzlich konkrete Gefahrenquellen wie Brandschutzm\u00e4ngel zeigen, ist eine beh\u00f6rdliche Reaktion unumg\u00e4nglich \u2013 selbst wenn sie tief in Eigentums- und Pers\u00f6nlichkeitsrechte eingreift.<\/p>\r\n<h4><strong>Was kann formelle Illegalit\u00e4t f\u00fcr Eigent\u00fcmer und Vermieter bedeuten?<\/strong><\/h4>\r\n<p>Die Entscheidung ist ein deutliches Signal: Wer ohne Genehmigung bauliche Nutzungen einf\u00fchrt \u2013 gerade im Wohnbereich \u2013 riskiert nicht nur Untersagungsverf\u00fcgungen, sondern auch <strong>Zwangsr\u00e4umungen ohne weiteren Aufschub<\/strong>.<\/p>\r\n<p><strong>Z\u00f6gern Sie nicht \u2013 kontaktieren Sie uns.<\/strong><br \/>Unsere auf das <a href=\"https:\/\/avantcore.de\/en\/areas-of-law\/regulatory-affairs\/\">Administrative law<\/a> spezialisierte Kanzlei<strong> AVANTCORE RECHTSANW\u00c4LTE<\/strong> in Stuttgart <a href=\"https:\/\/avantcore.de\/en\/services\/beratung-wirtschaftsverwaltungsrecht\/\">ber\u00e4t Sie umfassend<\/a> zu Nutzungsuntersagungen, Brandschutzauflagen, Zwangsr\u00e4umungen und Ihrem weiteren rechtlichen Handlungsspielraum.<\/p>\r\n<p>Schnell. 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